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外国人如何在匈牙利投资房地产?

作者:唐曙 来自:新导报 时间:2009-1-3

房地产泡沫是使匈牙利成为金融危机重灾区的主要原因之一。久尔恰尼总理也不得不承认匈牙利政府的错误是积极鼓励居民贷款买房。其结果是在超前消费的刺激下大多数居民银行无存款。不仅如此,很多人没有根据家庭收入的状况量入而出,反而“小马拉大车”,推波助澜地将房地产泡沫越吹越大,利用外汇贷款利息低于本币的优势大量以欧元,瑞士法郎甚至日元贷款买房,其结果是眼睁睁地看着金融风暴将外币利息的优势化为乌有,而最终为房地产贷款买单的必然是肩负沉重贷款的无数个“房奴”。
金融风暴虽然使房地产市场遭受了严重打击,但同时也为那些银行里有足够存款的潜在投资者带来了良机。换句话说,由于这些人的“房屋建立在牢固的基础上”,不仅具有足够的抗震能力而且还具有足够的抵御风暴袭击的能力。如果他们具有长久和可持续发展眼光的话,就很有可能成为这场金融危机的受益者。
尽管如此,在目前严峻的形势下,在做出房地产投资决策之前,投资人还要根据自己的实力并且保留有充分的余地来投资房地产,将风险降低到最低程度。
 
以下资料来自匈牙利投资咨询公司。本文旨在对于外国房地产投资者的有关规定进行解释,以便帮助那些想投资又不知道如何投资的外国投资者。
 
外国投资者的房地产投资:
 
最近几年里,外国投资者在匈牙利进行的房地产投资活动越来越活跃,以下描述的是如何购置和使用房地产的有关问题:
可能投资房地产的几种形式:
1. 作为外国公司匈牙利子公司使用。
2. 作为外国公司匈牙利分支机构使用。于1998年1月1日生效的分支机构法意味着外国注册的企业只可以通过其分支机构在匈牙利做生意。这种对于做生意限制的形式还反映在匈牙利的外国直接房地产投资方面。
外国个人的直接投资。
 
房地产的外国拥有制:
 
外国人不可以购置不动产以外的耕地和受到保护的土地。外国人要购置不动产需得到许可证。
然而这种许可几乎都可能得到。即使公司所有的拥有人都是外国人,如果一个在匈牙利注册的公司要收购房地产则不需要许可。
匈牙利购买房地产时必须填写书面表格并委托在匈牙利注册的律师或公证人来办理。律师费是可以讨价还价的,但通常为购买价的1-2%。购买协议在签字后必须在30天之内递交给有关的土地登记处。最后的所有权登记大约需要六个月完成。
出租房地产的外国老板是不受任何许可证限制和批准的,也不需要书面形式的租赁协议。但为了避免发生争端,还是写书面协议为妥。大多数租赁协议是中期或长期的,但有时也可能只是2-3个月。房主通常要求支付2-3个月的预付金。
 
匈牙利房地产概况:
 
在1989年以前,匈牙利的房地产所有制的基本概念是:除了极少量的财产属于私人所有或者地方合作社所有外,一切土地都属于国有。在90年代中期,外国投资者和外国拥有的房地产投资公司开始大量涌入匈牙利特别是布达佩斯,以及匈牙利西部的一些城市。这些投资者竞相投资现代化办公楼,零售业场所和工业用经营场地,使得房地产的价格飞涨。对于国外投资者来说存在着以下的机会:
-通过外国拥有的匈牙利合法企业或外国的合法实体获取房地产。
-通过非居民的个人获取房地产。
-长期租用。
 
通过创业获得房地产:
创业可以获得房地产的所有权,但农业用地除外。创业可以通过两种形式获得房地产:
-可以通过投资者的实物捐赠的方式提供。
-通过创业的方式购买。
匈牙利的房地产是由土地注册的形式来登记,这是公开的行为。任何人都可以买到一份正式的登记表。在匈牙利拥有房地产的公司一般可以不受任何限制使用其房地产或将其卖掉。
 
非居民房地产的购买:
根据匈牙利的非居民房地产购买法,非居民和合法实体可以通过由地区公共管理办公室颁发的许可证购买匈牙利的房地产(不包括耕地)。如果通过继承的方式获取房地产则不存在着许可证问题。
如果购买房地产不会侵犯任何地方或公共利益也可获得许可证。当地行政管理办公室的主任可就此报告给当地市长以便得到官方的指示和意见。如果许可被否定,可通过法院来裁定。
 
长期租赁:
非居民身份的人容许在匈牙利租赁公寓或房屋。在租用期间,租客将拥有独家使用财产的权力并可以被视为“准房东”。
 
收购某些土地的限制:
不论是外国公司或个人都没有权利和资格收购匈牙利的耕地。同样的限制也适用于收购匈牙利子公司的外国投资者。加入欧盟(2004年5月1日)外国法人或自然人只可能获得不属于耕地的财产资格。耕地法使得打算将匈牙利作为农业生产基地的欧盟国家公民可以获得购置耕地的许可。这些农业企业家已经在匈牙利至少合法居住和从事农业活动三年以上。
外国自然人如果收购上述可耕地的话仅可根据为这些购买人制定的相对规定来执行,具体来说相当于国内自由人购买不超过300公顷的土地或者这种自然人拥有的总耕地面积相当于6000牙冠黄金的土地。
除非是继承的财产,外国法人或自然人只可能获得不属于耕地的财产资格的购买许可证(以下简称房地产)。许可证由相关州的行政负责人颁发。然而,如果购买房地产是由匈牙利的分支机构进行的话,某些外国法人实体所进行的土地购买将不受许可证限制。
作为欧盟成员国公民或在欧盟注册的法人实体,欧洲经济区成员国或任何在同类国际条约下的其他国家将按与国内人员的同等条件购置土地(无需许可证),除非收购次要位置的驻地,这将使许可证再增加五年(如果欧盟公民在法律驻地连续居住四年,在购置次要居住地点时则不需要许可证)。
 
涉及购买的转让税问题;
这些购买的房地产需要支付房地产商业价格10%的财产转让税。对于主要经营领域为房地产贸易活动的企业可减少2%的税收(从1999年生效,这种房地产企业必须在收购两年之内售出);对于住宅房地产来说,税收为第一个400万福林的商业价格的2%和之后价格的6%。
 
外汇方面的规定:
从2006年6月起匈牙利的货币福林成为“硬通货”且外汇规则也改变了。购置房地产可以用任何货币,既可以用福林支付,也可以用外汇支付。

责任编辑:钰龙 文章页数:第[1]页 

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