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青田商人潘统衡:武汉低调的隐形巨富

日期:21.7.2013 1:23:49 来源:欧华热线   【字体:

图为:在潘统衡位于汉口闹市区的58楼的办公室,放眼看去,三镇到处都在他的“版图”中
 
图为:潘统衡自持商业地产分布图
 

  34年前 梦想赚够3万元回去读书

  24年前 一口气买下汉正街一排楼

  14年前 大举收购武汉烂尾楼

  10年前 接连打造黄金商业城

  现在 建起庞大的商业帝国 财富超武汉前十位上市公司老板之和

  潘先生是谁

  他在武汉从商30多年,真正了解他的“家底”的人,现在也不超过30个。

  他的身份之一是武汉温州商会常务副会长。但即便是商会中的老板们,很多人也并不“认识”他。

  在百度中搜遍他的名字,最正确的一行信息是:汉正街第一批创业者,最早参与国企改制的先行者之一,以收购并盘活多个商业地产“烂尾”楼盘而享誉武汉商界。

  这行字正确,但不准确。

  今年一季度,武汉中商发布上市公司年报,这个名字首次出现在前十大股东之列。

  但这600多万股股份,远远没有让他引起应有的关注。他对公众保持着令人近乎无法理解的低调。

  虽然,他个人名下的集团公司已有七家,二、三级公司约五十家,这还不包括旗下分公司控股的数十家企业。其个人参股、控股、全资的企业,拥有武汉三镇超过100万平方米黄金地段商业物业。这个数字,约和武汉最大的零售商业集团的物业经营面积相当。

  这批物业的市值,目前无法估算。但仅其在武汉江汉路拥有的20万平方米一线商铺,市值就该以百亿元计量。可供他调度的商业物业,面积更是超过300万平方米,约为武汉几大著名商业零售企业之和。

  在他位于汉口闹市区的58楼的办公室,放眼看去,三镇到处都在他的“版图”中。

  “这么说吧,把他的个人财富粗略折算,超过武汉排前十位的上市公司老板个人身家之和。”一个研究了他10年的圈中人这样说。

  只有在一个极小极小的“圈子”里的人知道,这是一个长期在公众视野之外的“隐形巨富”。

  他叫潘统衡,来自浙江青田。


  朋友眼里的潘统衡


  他是这样做生意的

  齐先生是少数几个“知道”潘统衡的朋友之一。他称房地产是一个高门槛的行业,只有少数人才玩得转。“不太懂的人,拼命往里面挤;懂的人,黯然离场。”

  潘统衡就属于玩得转的少数人。

  稳 不同商业模式要有不同存在方式

  综观潘统衡运营的商业体,其统筹配置的手法常常被业内玩味。“不同的商业模式,要有不同的存在方式。”潘统衡举例说明,同样的租场位置,对于不同的业态,潘统衡开出的租金价格完全不一样。他强调,不能简单地以租价来判断其价值。“心脏和脚指头谁更重要?当然是心脏,但没有脚指头,同样影响肌体的健康,无法成为一个活力四射的人。”当体系健康运转起来时,就是商业体价值倍增的时候。

  准 武汉商业版图从大到小数据一应俱全

  潘统衡也玩“大数据”。

  一次,和朋友闲聊,聊到某一个商业体的运营状况时,有人提议,根据那里的居民结构,如果引入一家电影院,对项目有很大的提升。在别人讨论的时候,潘统衡默默打开了电脑,查询过后,他得出结论:那里不缺电影院。原来,潘统衡早就开始对武汉的商业版图做起了他的数据搜集,大到商业体的规模、业态、情况、运营管理情况,小到每个商户的租金、价格定位、租期长短。一台电脑在手,应有尽有。

  狠 将搅局和投机的竞争对手挡在门外

  前不久,武汉一家地产集团有一处优质商业项目出售,许多大老板闻风出动。潘统衡和对方见面后,花了20多分钟,详细分析了自己操盘的优势。末了,他给出条件,先期支付1000万元到对方公司账上作为押金,按照谈好的条件,他承诺一个月提交详尽的方案,并对谈判提出的条件全盘安排到位,以证实自己的实力。一个月到期后,实现承诺则签订合约,做不到,则退还押金,退出竞争。

  此招一出,业内认为潘已志在必得:他已经用资金方式剔除了不确定因素,狠狠地把搅局、投机的竞争对手挡在了门外。

  1979年高考落榜闯汉正街


  “我当时想赚够三万元,就不干了”

  说不清楚潘统衡究竟是很忙,还是很闲。

  今年,他前两个月在南美和中东旅行,后身体不适入院调养了一段时间,最近回武汉的一两周,也只是一次停顿。下周,他将借道冰岛,乘破冰船前往北极,开始探险之旅。

  对“不务正业”的调侃,他轻轻一笑,说:“喜欢四处走走,寻找灵感。”因为“商业就是一个个空盒子,有了灵感,你往里面装什么,就能变成什么”。

  回忆起经商的初衷,他说,“我就为了提前攒够一辈子的工资,好回家读书。”1979年,潘统衡因1分之差被挡在了大学门外,原因是,他的英语交了白卷。他和几个老乡一道,来到了初见复兴的汉正街。他一开始是做饭票加工生意。“学徒工月薪19元,正式工23元,粗略估算,我这辈子满打满算30年工龄能攒够3万元钱。那时我想,赚够3万就不干了,回去上学。”这是18岁的潘统衡宏伟的人生目标。

  从此,六渡桥一带多了一个天天去夜校上课的小青年。

  不过梦想实现得太快了,潘统衡第二年就赚满了3万元,但他走不了了,“我办了家纽扣厂,几十号人要养家,脱不了身。”

  两年后,潘统衡意识到同业竞争的害处,这个毛头小伙子开始显露出他的与众不同:他召集一同来汉的九名温州商人,牵头成立了一个合伙制公司,每人在划分好的区域经营,互相不准杀价,抱团经营,抵抗外来的竞争者,利润也能实现最大化。

  接了汉正街第一代创业人的天时,加上地利和人和,之后的十年,潘统衡的服装辅料生意渐渐风生水起。


  1989年变脸房东们逼出商铺王

  “地上常捡到经销商抢货时,被挤掉的金戒指”

  10年后,潘统衡迎来了第一次转型。

  一香港商人在汉口大夹街盖了一排楼,正寻找买家,潘统衡一口气全部拿下,转手做起了房屋中介。“那时候,汉正街的商人都挣了钱,要置业。我看准了这个契机。”

  谈起这一转变,潘统衡说要感谢他曾经的房东们:“刚做生意时,房东三天两头涨房租,生意刚守起来,一些房东就变脸了,想心思把你赶走自己做。1984年我就发誓,一定不能再给房东打工,自己置业自己做商业,房产升值了也是自己的。”

  首战告捷后,潘统衡先后在沈阳、北京、成都买下一批商铺物业,打造成一个个服装批发市场,组织武汉十多家童装品牌依托这些商铺闯全国市场。“货一到就被抢光,散场时,地上常常能捡到经销商抢货时,被挤掉的金戒指。”

  1999年,在品牌消费还未深入人心时,潘和搭档们寻求温州的海外关系,拿下了花花公子、袋鼠、华伦天奴、鳄鱼恤、花雨伞等多个知名国际品牌在国内的生产许可,并以每个品牌每年200万至500万不等的价格,一次签下了长达8年的使用合同。

  在广东精心挑选了四五十家加工厂后,很快,一众曾高不可攀的国际品牌开始进了国内大商场。“我们把专卖店的品牌直接拉进商场柜台销售,中端市场量太大,大得超乎想象。”

  这个大得超乎他自己想象的市场,让他赚到了想象中应该有的利润。

  1999年国企改制送来第二春

  “厂长提的要求我照单满足,上午谈,下午付款”

  世纪之交的最后一年,对房子特别有感觉的潘统衡迎来了第二春:国有企业改制的大潮,来了!武汉大量不良资产传出被拍卖处置的消息,在广东经营国际品牌的他将生意交给了团队,回到武汉。

  那两年,潘统衡集中精力做了一件事——收购武汉的烂尾楼。

  在别人眼中一钱不值的烂骨头,在他眼里都是金条。“拍卖的物业遍布武汉各城区,都是黄金地带,原来的商业垮了,荒废在那里。”他初期投入两个亿资金,两年时间,收购约20家企业,出手之快,无人能比。

  2000年春天,位于江汉路附近的南京服装厂改制在即。消息传出后,前期去谈的人不少,但都被付款条件拦住了:先支付资金,发放给职工,等改制完善之后,才能进行股权过户。因担心风险,很多人一直在犹豫观望。

  得到消息后,潘统衡提了钱来到了服装厂领导的办公室。“厂长提的要求我全部满足,上午谈完,下午付款。”500平方米的物业,200万元的资产报价,潘没有还价。收购后的南京服装厂靓丽转身,被引入台北婚纱影楼,合作一直持续到现在。

  这个不大的项目,开启了潘统衡参与国企改制收购序幕。

  当年,发改委拟定的国有企业改制目录下发到武汉各个区,各区时任领导干部身上都被分派了几家国企的改制指标。一时间,大量国企四处找人接手。

  第一单的成功,让潘统衡推开了这个巨大市场的门缝。

  此后,“潘氏风格”收购进程明显加速,民众甜食馆、胜阳火锅……每个月,他都在以一到两家的速度“吃货”。

  同年5月,潘统衡收购汉正街老家电市场,完成改制后,投入200万对市场重新装修布局。一到二楼改造成新电器市场,楼上经营酒店,新开张后当年就实现收入300多万。

  至2002年,武汉油脂大楼改制完毕,潘统衡对20余家国有企业的收购改制暂告一段落。

  2003年吞食不良资产的大胃王

  “营销烧钱的速度,相当于每天一辆奥迪送进报社”

  2003年是个分水岭,在此之前,那些被处置的不良资产都是小项目,每栋楼价格多以千万元计。但在此之后,出现在潘统衡面前的项目,才把这个年轻商人的扩张野心,真正地、彻底地撩拨了起来。

  如果说,前面出现的项目还是甜点,此时抛出来的项目就都是大餐了。

  那几年,四大国有银行都成立了不良资产处置专班,剥离不良资产,改制上市。四大银行、几大资产管理公司和几大上市商业企业的闲置物业纷纷面临处置。更大体量的商业体开始出现在拍卖名单上,单个项目资金起价动辄过亿元。

  但对于此时的潘统衡来说,钱已经不太成问题。“恰逢当时的经济环境不太好,企业办不起来,大量黄金地段的写字楼长年空置,价值被严重低估。这些优质资产,我拍回来就没有卖的打算。”在这个精明的商人看来,只有把它们拿过来自己做商业,才能将这些黄金地段的商业物业做起来。

  中百大楼写字楼、汉商百货写字楼、世贸写字楼、武广写字楼……2005年的媒体上,武汉市大量优质写字楼闲置,或招标出售,或参与拍卖寻找新主人。也是在那一年,全国“住宅禁商”规定波及武汉,住宅不能办公,不少公司四处寻找合适的办公地址。

  潘统衡又一次把握了政策释放的巨大红利:当年11月,潘统衡出资3个亿,拍下武广前后三栋共计10多万平方米的写字楼。尽管身处黄金商圈,这片写字楼开发了十年,却连三分之一都没卖出去。听闻有人要接手,一个商业界老总打赌说,“如果能卖出去,我把脑袋给他当球踢!”

  潘统衡淡淡一笑:“这么好的地方,怎么会没人租?”

  现在说起来几乎没人相信,写字楼包装了SOHO概念后,一星期时间,所有策划方案开始推行,潘又打了一场漂亮的速战速决的营销仗。“2004年之前,地产的营销还处在发传单的阶段,我找了包括你们楚天金报在内的四家影响力最大的报纸,前所未有地包下底版,一连四个版的强势推销,外加专业网站的置顶广告,轮番轰炸,密集推出写字楼租售广告!那个烧钱速度,相当于每天一辆奥迪送人。”

  起售后三天,后排两栋楼销售一空,前面一栋三个月也宣告售罄。

  示范效应出来后,潘统衡对写字楼的处理彻底摸清了水性,随后两年,中百、汉商写字楼也被他如法炮制。

  短短五年,潘统衡对一个个不被看好的“烂物业”重新定位,重新包装,精准营销,接连打造出海天汽配城、华中建材市场、新佳丽、库玛品牌服饰交易中心等多个商业地产的经典案例。

  也就是从那时起,经他操盘的这些物业,无一不起死回生。“烂楼”的砖头给他铺就了一条金光大道,并从此将这个商人的财富和人生,都牢牢地定格在了武汉。

  现在,潘统衡名下的集团公司有七家,二三级公司共计约五十家,遍布商业、地产、金融、能源等多个行业。

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